Регистрация прав на недвижимое имущество, узаконение документов, земельные вопросы, госрегистрация, сделки с недвижимостью, федеральная регистрационная служба

В соответствии со ст.4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В связи с чем государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение из государственной или муниципальной собственности в собственность физических лиц возможна только после оформления права соответствующего публичного образования в установленном законодательством порядке.

В практике государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения на основании договоров приватизации возникают ситуации, когда договор приватизации жилого помещения подписан ранее, чем издан правоустанавливающий документ о принадлежности приватизируемого жилого помещения государственной или муниципальной собственности, а именно, выписка из реестра государственной или муниципальной собственности. Договор приватизации не подлежит государственной регистрации в Учреждении юстиции, а следовательно, считается заключенным уже с момента его подписания. Статьей 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" гражданам, занимающим жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма гарантировано право на приватизацию этих жилых помещений. В связи с этим представляется, что возможно осуществление государственной регистрации в рассматриваемом случае на основании договора приватизации. При этом в любом случае запись в ЕГРП о праве государственной или муниципальной собственности должна быть внесена ранее записи о регистрации права по договору приватизации.

Если жилое помещение было передано в государственную или муниципальную собственность до 31.01.1998 года (момент вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и право собственности на него было зарегистрировано в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, то такое право признается ранее возникшим и его регистрация не требуется. В этом случае, кроме выписки из реестра государственной или муниципальной собственности, необходимо предоставление дополнительных документов, подтверждающих возникновение права государственной или муниципальной собственности на объект приватизации (регистрационное удостоверение, зарегистрированный договор и т.д.). Если жилое помещение находится в доме-новостройке, который введен в эксплуатацию после вступления в действие ФЗ "О государственной регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или приобретено по иным основаниям также после вступления в силу названного закона, то заключение договора приватизации и государственная регистрация права собственности граждан возможна только после государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности.

При государственной регистрации перехода права на основании договора приватизации необходимо соблюдение следующих требований:
1. Договор приватизации должен содержать сведения о правоустанавливающих документах правоотчуждателя.
2. На государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора приватизации необходимо представлять следующие документы: договор передачи жилой площади (подлинник с копией), техническое описание объекта недвижимости (подлинник с копией), правоустанавливающий документ собственника, при этом, если право возникло до 31.01.1998 г., необходимо представлять выписку из реестра (подлинник с копией), в остальных случаях с правоустанавливающим документом необходимо предъявление свидетельства о государственной регистрации права, заявление на приватизацию (подлинник с копией), выписка из домовой книги (подлинник с копией), заявление об отказе от приватизации (подлинник с копией), разрешение органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний не участвует в приватизации (подлинник с копией).
3. В выписке из реестра государственного или муниципального имущества необходимо указывать основания внесения имущества в реестр муниципальной собственности, а именно Постановление ВС РФ от 27.12.1991 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и соответствующее распоряжение КУМИ о принятии в муниципальную собственность. Текст выписки должен быть выполнен одним шрифтом, без приписок и исправлений.
4. В доверенности, выдаваемой компетентным органом гражданам должны быть прописаны полномочия по регистрации права муниципальной собственности и перехода права по договору передачи жилой площади. Текст доверенности должен быть выполнен одним шрифтом, без приписок и исправлений.