Регистрация прав на недвижимое имущество, узаконение документов, земельные вопросы, госрегистрация, сделки с недвижимостью, федеральная регистрационная служба

Вещные права - разновидность гражданских (имущественных) прав, которые носят абсолютный характер. Вещными правами наряду с правом собственности являются:
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право оперативного управления имуществом;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право хозяйственного ведения;
- сервитуты.

Аренда - предоставление имущества (земля, оборудование, здания, их части и др.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.
Аренда долгосрочная земельного участка от 3 до 49 лет. Аренда краткосрочная - на срок до 3 лет включительно.

Арендная плата - оговоренная договором сторон плата за пользование земельным участком.

Владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение имуществом/вещью, закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом) - одно из правомочий собственника. Законным (титульным) владельцем может быть и не собственник имущества/вещи, а наниматель (арендатор) имущества по договору имущественного найма; лицо, которому имущество передано по договору о безвозмездном пользовании, залогодержатель, и др.

Выкуп права аренды земельного участка - выкуп права заключения договора аренды земельного участка города. Выкуп права аренды земельного участка вводится для создания рынка недвижимости в тех случаях, когда частная собственность на землю отсутствует (например, в Москве).

Договор аренды. Понятие договора. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ.
К обязательствам, возникших из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в ГК РФ.

Государственная собственность на землю - земли, которые не находятся в частной собственности граждан и юридических лиц, либо в муниципальной собственности, являются государственной собственностью. Земли государственной собственности подразделяются на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность области (субъекта Федерации).

Институционные аспекты - особенности поведения групп людей или коллективов, либо социальные действия влияющие и контролирующие землепользователей. Институционные аспекты включают в себя принятие решений в распределении обязанностей по выполнению программ связанных с землей и земельной политикой. Землеуправление осуществляется при помощи институтов, которые обеспечивают регистрацию и земельную съемку, землепользование, сбор земельного налога и разрешение земельных конфликтов.

Информация о субъекте права - определяется техническими требованиями к конкретной информационной системе. Состав информации различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д.

Информация об объекте недвижимости - совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости. Состав информации об объекте недвижимости при его залоге определен в Указе президента РФ № 293 от 28.02.96 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Приложение к Указу. Формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Раздел 1. Описание недвижимости: Земельный участок; Здания, сооружения; Жилые, нежилые помещения, прочие составляющие недвижимости.
Раздел 2. Запись о праве собственности и других вещных правах.
Раздел 3. Запись об обременениях (ограничениях) вещных прав.

Кадастровое дело - cодержит документы и информацию об объекте, субъекте и обременениях. В едином рееестре прав на недвижимое имущество необходим раздел "сделки".

Кадастровой номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое.
Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ №475 от 15.04.96г "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.

Муниципальная собственность на землю - земельные участки городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах), необходимые для решения вопросов местного значения, в том числе земли, ранее переданные и их ведение.

Недвижимость. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащее государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ГК РФ ст. 130).

Общая долевая собственность. Долю каждого субъекта права нельзя выделить в натуре, доля в праве выражается простой дробью.

Общая долевая собственность на землю. Земельный участок в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Общая совместная собственность на землю. Земельный участок в общей собственности без определения долей каждого из собственников.

Объект недвижимости. Включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

Операция с недвижимостью - процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Российской Федерации.
Купля-продажа, обмен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление, приватизация.

Особые условия договора аренды земельного участка - условия договора, которые не вытекают из разрешенного землепользования и которые включены в договор по обоюдному согласию. Раздел договора аренды земельного участка "Особые условия договора аренды" может содержать следующие группы дополнительных условий договора:
1. Сервитуты.
2. Сроки освоения земельного участка.
3. Выполнение отложенных работ (геодезия, оформление прав).
4. Благоустройство.
5. Обременения.
6. Выполнение работ в пользу города.

Отказ от права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. (Статья 236 ГК РФ).
Деприватизация квартир, например в Санкт-Петербурге, может приобретать широкие размеры. Юридические вопросы деприватизации и ее последствий не проработаны. Не ясен вопрос о судебных спорах по результатам деприватизации. Отказ от права собственности вступает в силу с момента регистрации.

Право на недвижимость - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским кодексом, включая все обременения.

Правообладатель - лицо, которое обладает правами на недвижимое имущество, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Приватизация - передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность.

Пожизненное наследуемое владение (земельным участком). Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка) имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Согласно ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации.
Предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введение в действие Земельного Кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Права на землю не собственника.
1. Бессрочное (постоянное) пользование землей.
2. Пожизненное наследуемое владение землей.
3. Временное (срочное) пользование землей.
4. Аренда земельного участка.
5. Субаренда земельного участка.
6. Сервитуты.

Право краткосрочного пользования. Одна из форм аренды, до 3 лет.

Право оперативного управления. Одно из вещных прав. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Согласно ст. 297 ГК РФ казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. В соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных учреждению по смете.
Праводержателем может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием/агентством. Право операционного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Недвижимость (или только земельный участок?), которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования переходит в порядке правопреемства.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Лицо вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Право хозяйственного ведения. Одно из вещных прав. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. Предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца.

Раздел информация об объекте недвижимости "Обременения". Включает обременения, сервитуты, претензии, арест и другие операции (функции), которые необходимы для информационного обеспечения и функционирования рынка недвижимости.

Сделка - свободное волеизъявление двух или более лиц, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений. Сделки бывают односторонние (завещание, дарение) и двухсторонние (договора).

Территориально-экономические оценочные зоны - относительно однородные участки (зоны) территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность.

Типы владений. Тип владения определяет, каким способом осуществляется владение - отдельным лицом или группой лиц. Гражданский кодекс предусматривает:
Общая собственность на земли.
Общая долевая собственность на земли.
Общую совместную собственность.
Общую долевую собственность.
Общая совместная собственность на земли.
Общая собственность на земли.
Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Совместные собственники рассматриваются как одно лицо, часто супруги; после смерти одного, другой наследует его долю.

Формирование объекта недвижимого имущества - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения и иного), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера.

Формы собственности на землю. Земля может находится в:
- частной собственности физических и юридических лиц;
- государственной (федеральной и областной);
- муниципальной (городов, других поселений, районов, кроме районов в городах);
- иных формах собственности, которые предусмотрены в Гражданском кодексе и в законодательстве субъектов Федерации.

Частная собственность на землю. Граждане и юридические лица вправе иметь землю в частной собственности в порядке, предусмотренным федеральным и областным законодательством.