|
Общие положения для договоров аренды
|
|
В аренду могут быть переданы земельные участки или их части, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, помещения в них или части помещений (п.1 ст.607 ГК РФ; ст.26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
|
Объекты незавершенные строительством, самовольные постройки, общие помещения в многоквартирном жилом доме, доли в праве собственности на объект недвижимости без выдела в натуре, а также часть объекта, в том числе часть земельного участка без установления границ в натуре не могут быть предметом договора аренды.
|
Договоры аренды (субаренды) недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).
|
Договоры аренды здания, сооружения, заключенные на срок менее года, либо заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п.2 ст.651 ГК РФ).
|
В рамках действующего законодательства возможно оформление передачи прав посредством заключения нового договора – договора перенайма (ст.615 ГК РФ) либо заключения дополнительного к существующему договору аренды – договора уступки прав и перевода долга, заключенного в соответствии требованиями главы 24 ГК РФ. В случае если договор аренды требовал государственной регистрации, то заключенные в последствии договоры (перенайма, уступки прав, перевода долга) также подлежат государственной регистрации.
|
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом, иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).
|
К договорам финансовой аренды (лизинг), по которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п.1 ст.665 ГК РФ), применяются положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст.625 ГК РФ).
|
Государственная регистрация договоров аренды осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Регистрация договоров аренды предприятия – по месту государственной регистрации юридического лица – правообладателя предприятия (Арендодателя).
|
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченных законом или собственником на это (ст.608 ГК РФ).
|
Государственные (муниципальные) унитарные и казенные предприятия с согласия собственника (его уполномоченного представителя) могут выступать в качестве арендодателей в случае нахождения у них недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления соответственно (п.2 ст.295 ГК РФ; п.1 ст.297 ГК РФ).
|
Учреждения вправе самостоятельно сдавать в аренду недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов, полученных от осуществления деятельности, предусмотренной учредительными документами (п.2 ст.298 ГК РФ).
|
Образовательные учреждения с согласия Совета данного образовательного учреждения могут сдавать в аренду объекты недвижимости, закрепленные за ними на праве оперативного управления, по ценам не ниже уровня цен, сложившегося в данном регионе (п.11 ст.39 ФЗ «Об образовании» от 10.07.1992г. в ред. ФЗ от 13.01.1996г.).
|
Государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, вправе с согласия собственника сдать в аренду имущество, находящееся в федеральной собственности, временно не используемое, без права выкупа, при этом размер арендной платы не должен быть ниже среднего размера арендной платы, сложившегося в регионе (ст.5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996г. в ред. ФЗ от 03.01.2000г.).
|
Научные организации, организации обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук могут выступать арендодателями имущества, закрепленного за ними, без права выкупа временно не используемого указанными организациями и находящегося в федеральной собственности, на основании решения соответствующей Академии наук по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ на управление и распоряжение объектами федеральной собственности, при этом размер арендной платы не должен быть ниже среднего размера арендной платы, сложившегося в регионе (ст.6 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996г. в ред. ФЗ от 03.01.2000г.).
|
Договор аренды является обременением прав арендодателя на недвижимое имущество (п.1 ст.4; п.3 ст.26 Закона).
|
Договор аренды, предусматривающий в последующем переход права собственности к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи (п.3 ст.609 ГК РФ).
|
Договор аренды, в том числе с правом выкупа, обязательного нотариального удостоверения не требует.
|
Всякого рода соглашения сторон договора аренды об изменении условий договора, в том числе об изменении размеров арендной платы подлежат государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора.
|
|
|
|
